Avec l’augmentation progressive du vieillissement de la population, l’investissement dans la « silver économie » semble promis à un bel avenir. En effet, selon l’INSEE, la France comptera plus de 23 millions de personnes de plus de 60 ans en 2060. Autant de clientèle potentielle pour les résidences seniors.
Des produits peu connus du grand public, plus complexes que l’immobilier classique
Aujourd’hui, l’immobilier d’habitation occupe une grande part du parc de logements français. Pourtant au cours des dernières décennies, de nouveaux logements répondants aux besoins d’une population bien précise se sont construits. Je veux bien sûr parler des EHPAD, ces Établissements d’Hébergement pour les Personnes Agées Dépendantes. Chaque année, il en pousse de nouveaux sur le territoire. Leur particularité ? Viser spécifiquement les personnes dépendantes, en leur apportant dans un même lieu l’habitation, la nourriture et les soins.
Du point de vue de l’investisseur, c’est une opportunité massive : il faudra bien loger à l’avenir toutes les personnes dépendantes, et les EHPAD semblent déjà avoir la cote. Ces structures représentent déjà plus de 85% du parc d’hébergement dédié aux seniors.
Les EHPAD, de l’immobilier « assisté »…
En effet, ces résidences sont composées d’un propriétaire des murs (l’investisseur) et d’un exploitant (une société privée), en charge du maintien du bâtiment, du soin et du support apportés aux personnes âgées. En ce sens, c’est une complexité supplémentaire par rapport à de l’immobilier classique : le gestionnaire fait la pluie et le beau temps, car l’ensemble du retour sur investissement dépend de lui. Il gère les locataires, les tarifs, les activités, le personnel…c’est un véritable maitre d’étage. L’investisseur doit le choisir méticuleusement, car tout repose sur la rentabilité de la résidence repose intégralement sur l’exploitant.
En conséquence, puisque tout est géré par une seule entité, l’investisseur n’a rien à faire ou presque : il apporte les fonds, puis touche ses loyers de manière garantie. Suite à la signature d’un bail commercial portant sur une durée minimale de 9 ans, l’investisseur est levé de toute responsabilité. C’est en ce sens un investissement passif par excellence.
…assujetti à de vraies réductions fiscales
Mais ce qui fait le véritable succès des EHPAD pour les investisseurs, c’est leur grande capacité de défiscalisation : en effet, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à 11% du prix d’achat, étalé sur 9 ans la durée minimale d’un bail commercial. C’est donc une excellente opportunité pour diminuer la charge d’impôt, tout en faisant fructifier son patrimoine.
Ainsi, les EHPAD bénéficient d’avantages importants notamment en termes fiscaux, mais aussi de sérénité pour un investisseur. Avec le vieillissement de la population, nul doute que la demande de lits en EHPAD ne devrait pas diminuer. L’occasion de faire progresser son patrimoine, sans alourdir son imposition…
