Dans le cadre d’un contrat de location de locaux utilisés pour une exploitation commerciale, artisanale ou d’un fonds industriel, la signature d’un bail commercial s’impose. Il s’agit concrètement d’un contrat de location traditionnel signé entre une société et le propriétaire d’un local. Pour mieux comprendre le mode de fonctionnement du contrat de bail commercial en droit immobilier, voici les points essentiels à retenir.
L’objet du contrat de bail commercial
Contrat de location classique, le bail commercial a pour principale fonction de régir les droits et les obligations du bailleur et du preneur, soit le nouveau locataire. Le contrat intervient de ce fait dans le cadre des interactions relatives à la location d’un local voué à un usage commercial, industriel ou artisanal.
Le document a aussi pour objet de protéger le locataire, notamment en ce qui concerne le plafonnement du loyer et la possibilité de renouvellement du dit contrat.
Le contrat de bail commercial se veut indispensable pour la répartition des charges, taxes, impôts et redevance entre le bailleur et le locataire. C’est de ce fait le bail en lui-même qui assure le caractère commercial du contrat de location immobilière. Il se caractérise de ce fait par la mise en jouissance du local par le propriétaire ou bailleur, et le paiement d’un loyer par le preneur ou locataire.
4 conditions légales à remplir
En France, le bail commercial est soumis à des règles de forme et de fond strictes. Il est préférable de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier pour sa rédaction. Quatre conditions sont alors requises pour que le bail de location puisse adopter le statut de bail commercial.
- En droit immobilier, le preneur ou locataire doit être inscrit au registre des commerces et des sociétés afin de pouvoir bénéficier du contrat de bail commercial. Le locataire doit donc être un commerçant, un industriel ou encore un artisan inscrit au répertoire des métiers.
- Dans le cadre d’un bail commercial, l’activité exercée doit être bien réelle, autrement dit fonctionner de manière autonome et générer de la clientèle. C’est donc dans cette logique que les franchises peuvent souscrire à ce type de contrat de location immobilière.
- Par ailleurs, le bail commercial doit porter exclusivement sur un immeuble, un lieu clos ou encore des locaux accessoires nécessaires à une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
- Si conformément à la loi en vigueur, le preneur doit être immatriculé au RCS ou Registre du Commerce et des Sociétés pour bénéficier du bail commercial, les locaux doivent aussi obligatoirement servir d’exploitation d’un fonds de commerce.
La durée du contrat classique
En droit immobilier à Cannes et en France, le bail commercial se caractérise également par sa durée. Cette dernière doit effectivement être spécifiée dans le contrat, et le bail commercial ne peut être en aucun cas à durée indéterminée. En principe, le contrat de bail doit être conclu pour une durée minimale de neuf ans, à l’exception d’une location saisonnière ou éventuellement d’un bail dérogatoire. Cependant, le preneur peut donner congé à l’expiration d’une période de trois ans.
La durée du bail commercial peut aussi être renouvelée au-delà de sa durée initiale. Néanmoins, pour les baux commerciaux de plus de neuf ans, une clause du contrat peut interdire le preneur ou locataire de donner congé avant la fin de la durée du contrat. Cette règle s’applique notamment sur les baux des locaux monovalents, soit les locaux de stockage ou à usage exclusif de bureaux.
Droit au renouvellement de contrat
Sur le plan légal, le statut commercial d’un bail de location en fait un contrat protecteur pour le preneur. En effet, même si le loyer est librement fixé par le propriétaire, le plafonnement du loyer représente un véritable atout pour le locataire. Par ailleurs, la possibilité de renouvellement de contrat joue aussi en faveur du preneur.
Trois cas de figure peuvent alors se présenter, à savoir une proposition de renouvellement formulée par le bailleur ou le locataire à la fin de la durée du bail ; le bailleur refuse de renouveler le bail et doit alors verser une indemnité d’éviction au locataire ; ou le bailleur refuse le renouvellement et éviter ainsi de payer l’indemnité en invoquant un motif « grave et légitime ».
La reproduction tacite
Autre point important à retenir concernant le contrat de bail commercial en droit immobilier, c’est qu’à la fin de la durée du bail si aucune formulation de congé n’est émise par le locataire ou le bailleur, c’est alors automatiquement que le contrat se poursuit. D’une part, la tacite reproduction implique alors une location pour une durée indéterminée des lieux.
D’autre part, la reproduction tacite autorise également le bailleur à formuler un congé à tout moment, notamment avec un préavis d’au moins six mois. Du côté du locataire, ce dernier peut également faire une demande de renouvellement à tout moment après une reproduction tacite du contrat de bail commercial.
