Le dispositif Scellier, voté dans le cadre de la loi de Finances rectificative pour 2008, a pour vocation de remplacer les dispositifs Robien recentrés et Borloo populaire dès de le 1er janvier 2010. 2009 est donc une année de transition pendant laquelle les trois mécanismes sont applicables.
Précisons tout d’abord qu’à l’inverse des dispositifs Robien et Borloo, basés sur un amortissement, le dispositif Scellier procure un avantage fiscal sous forme de réduction d’impôt, équivalant à 25% du montant de l’investissement pour les acquisitions effectuées entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2010, dans la limite de 300.000 eurosd’investissement, soit 75.000 euros de réduction maximale. Ce taux tombe à 20% pour les achats réalisés entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2012, soit 60.000 euros de réduction au plus.
La réduction accordée est étalée sur neuf ans à raison de 1/9è par an, soit un gain fiscalpouvant atteindre 8.333 euros par an pour la première période et 6.666 euros pour la deuxième période. A noter que l’avantage fiscal n’est applicable chaque année que pour un logement.
En contrepartie de cet avantage fiscal, l’investisseur s’engage à louer le logement nupendant neuf ans au moins à des niveaux de loyers limités : ces derniers ne doivent pas excéder 21,65 euros/m2 et par mois en zone A (Paris et région parisienne, Côte d’Azur, Genevois français), 15,05 euros en zone B1 (grandes villes) et 12,31 euros en zone B2 (villes moyennes).
Soulignons qu’afin de limiter les excés que le dispositif Robien a connu, et dans le but d’aider les secteurs territoriaux en difficultés, la zone C avait été exclue du dispositif Scellier lors du vote du texte. Aujourd’hui, après le vote d’un amendement à la loi de Finances rectificative pour 2009, l’opposition des sénateurs, et la réunion de la commission mixte paritaire, la situation est maintenue en l’état.
Il convient d’ajouter qu’aucun plafond n’est retenu s’agissant des revenus des locataires de ces logements.
D’autre part, en accor davec le Grenelle de l’Environnement, le dispositif Scellier dispose que le logement acheté doit être conforme à des critères thermiques et de performances énergétiques.
Il faut en outre savoir que l’avantage fiscal peut être augmenté d’une réduction supplémentaire de 2% pendant six années et d’un abattement de 30% sur les revenus fonciers si l’investisseur soumet la location de son logement à des conditions plus sociales :
- location à des ménages aux revenus plafonnés (par exemple, pour un couple locataire, les revenus doivent atteindre au plus 65.389 euros par an en zone A),
- application d’un loyer inférieur au prix du marché (par exemple, il ne doit pas excéder 17,32 euros par m2 et par mois en zone A),
- location du logement pendant au moins quinze ans.
Au vu de ces éléments, il paraît incontestable que ce nouveau dispositif présente de nombreux atouts. Néanmoins, il faut garder à l’esprit que l’emplacement géographique du logement est une donnée essentielle pour effectuer un investissement immobilier locatif réussi et pour réaliser, ultérieurement, une revente du bien à bon prix.a
