Vous empruntez 100% du montant de l’investissement voir même les frais de notaire et hypothèque ou caution : prix du bien immobilier, frais de notaire, de dossier etc…
- Conditions : vous ne devez pas dépasser votre capacité d’endettement de 35 %
- Pour l’endettement le banquier calculera la différence entre la mensualité et 80 % du loyer, donc ce n’est pas la mensualité pleine qui rentre dans votre capacité d’endettement.
Imaginons que votre capacité d’épargne vous permette de financer cette opération sur une durée de 15 ans avec des mensualités de 510 euros par mois. Nous vous préconisons de ne rembourser que 380 euros par mois sur une durée de 25 ans.
Pourquoi ?
Et bien parce que le financement par un prêt longue durée procure beaucoup plus d’avantages : d’un point de vue financier, patrimonial et fiscal.
AVANTAGE FINANCIER :
Par rapport à un prêt de 25 ans, en choisissant un prêt de 15 ans vous réduisez votre capacité d’épargne de 130 euros par mois. Si dans les 15 prochaines années vous avez de nouveaux projets, vos disponibilités pour les réaliser seront réduites d’autant. Il est donc bien plus judicieux de placer ces 130 euros de capacité d’épargne sur un compte d’assurance-vie qui vous rapporte des intérêts ou des SCPI.
Ces sommes placées et leurs intérêts vous permettront, dans 15 ans, de solder par anticipation le prêt, de la même manière que si vous aviez opté pour un prêt sur 15 ans. À la différence que, pendant toute la durée, cet argent est resté disponible pour répondre à vos futurs besoins en matière de trésorerie ou d’épargne.
Cela signifie plus de souplesse et plus de disponibilité. C’est indéniablement un avantage financier.
AVANTAGE PATRIMONIAL :
Imaginons un investisseur qui, il y a 12 ans, aurait fait cette opération avec un prêt sur 15 ans et qu’il lui arrive malheur aujourd’hui. L’ADI solde les mensualités du prêt dont il a payé les 12/15ème.
Ses ayant-droits reçoivent le patrimoine (le logement de 60 000 euros) plus une rente correspondant au loyer. Maintenant imaginons que cette même personne ait choisi, 12 ans plus tôt, un financement sur une durée de 25 ans. L’ADI aurait aussi soldé les mensualités restantes du prêt alors que notre investisseur n’aurait payé que les 12/25ème du prêt. Ses ayant droit recevraient exactement le même patrimoine et la même rente. Mais cette fois-ci, ces derniers récupèreraient, en plus, le capital placé et ses intérêts en bénéficiant du cadre fiscal privilégié de l’assurance-vie, à savoir pas de droits de succession.
AVANTAGE FISCAL :
Plus vous empruntez sur une durée longue, plus longtemps vous bénéficierez d’un déficit foncier, et donc d’économies d’impôts. Plus vous réduisez la durée du prêt, plus tôt vous paierez des impôts.
Vous bénéficiez donc :
- d’un effet de Levier fiscal : les intérêts de l’emprunt sont déductibles fiscalement : c’est donc l’Etat qui finance le coût de votre emprunt via la réduction d’impôt
- d’un Levier financier : vous faites fructifier l’argent à un taux supérieur à celui que vous payez pour emprunter (SCPI de rendement)
- d’une opportunité de placement sur un autre support tel que l’assurance vie ou la SCPI de rendement.
Emprunt classique (amortissable) ou in fine, taux variable ou fixe, franchise de remboursement, différé ou anticipation ?
Différents types de prêts vous sont offerts, chacun avec des avantages et inconvénients. Le choix du prêt est important car il peut augmenter votre économie d’impôt, par exemple via un emprunt à remboursement in fine: les premières années vous remboursez uniquement les intérêts ce qui augmente votre déficit foncier et donc vous permet de réduire votre impôt.
Faites-vous aider par un conseiller !
Les choix sur le financement sont compliqués, et dépendent de votre situation personnelle. Nous vous suggérons vraiment de faire appel à un conseiller, celui-ci est rompu à toutes ces techniques et pourra même vous mettre en relation avec un banquier pour obtenir un meilleur taux.
Attention ! Le prêt sur une longue durée ne doit pas être systématique. Chaque situation doit être analysée en particulier et faire l’objet d’études fiscales et financières détaillées pour permettre la mise en oeuvre du financement le mieux adapté aux intérêts de l’investisseur.
