Les SCPI (sociétés de placement en immobilier) ont l’obligation de proposer le passage en OPCI (organismes de placement collectif immobilier) depuis le 9 mai 2012. Cela a été un événement majeur dans la vie de votre société, mais vous pouvez vous y opposer !
Les SCPI sont avant tout des produits immobiliers. Initialement, les concepteurs et promoteurs de ces produits ont voulu répondre aux besoins d’épargnants qui souhaitaient percevoir des revenus réguliers tout en mutualisant leurs risques. Les SCPI ont donc été créées pour les retraités, cible numéro un.
Méfiez-vous de l’opacité du nouveau statut
Il existe plusieurs catégories de SCPI : immobilier de bureaux, immobilier commercial, murs de boutiques, appartements locatifs placés sous le régime de la loi Scellier… La SCPI détient des actifs immobiliers dont vous avez directement pris connaissance dans le rapport annuel. Ce sont des produits immobiliers purs. Le législateur ainsi que les promoteurs de produits financiers, soucieux d’assurer une meilleure liquidité au produit, ont décidé de mettre en place des OPCI (voir textes législatifs et réglementaires parus au Journal officiel du 15 mai 2007).
Plus souple que la SCPI, l’OPCI, doit investir de 60 à 90% de son capital en immobilier, et 10% au minimum dans des actifs liquides. Il peut avoir recours à l’endettement à hauteur de 40% de la poche immobilière.
Il se distingue donc des SCPI par une plus grande diversité de son patrimoine, avec une part plus ou moins importante de valeurs mobilières. Il en résultera une liquidité accrue.
Dans l’OPCI, se trouvent des foncières cotées (parfois très endettées), des produits monétaires et d’autres produits liés à l’immobilier mais dont la composition ne sera pas aussi transparente que l’état actuel du parc immobilier des SCPI.
Avec la SCPI dont vous détenez des parts de sociétés, vous avez, chaque année, une idée des perspectives de distribution, en dehors de toute dégradation intempestive du taux d’occupation. Avec l’OPCI, en revanche, il sera beaucoup plus difficile d’annoncer le rendement annuel futur. Enfin, la SCPI vous permet de voter en tant qu’associé et de vous faire entendre pour définir la gestion future des actifs et la protection de votre patrimoine. Or, pour passer du statut de SCPI à celui d’OPCI, la proposition devra être votée en assemblée générale. De fait, en tant que porteur de parts de SCPI, vous vivrez un moment important ! Prenez le temps d’assister à l’assemblée générale qui fera cette proposition, faites-vous représenter ou votez par correspondance.
