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LMP ou LMNP, Loueur en Meuble Professionnel et Loueur en Meuble Non Professionnel

La Location Meublée est considérée comme une activité civile sur le plan juridique, mais au contraire comme une activité commerciale sur le plan fiscal.


LMP Ou LMNP: LA LOCATION MEUBLÉE EN BREF…

Le statut de Loueur en Meublé fait partie des nombreux dispositifs de défiscalisation. Il vise à relancer certains secteurs para-hôteliers. Voici les principaux objectifs :

  • Développer l’infrastructure touristique avec la création de résidences de tourisme et de chambres d’hôtes… 
  • Relancer l’économie à travers la création de résidences d’affaires
  • Promouvoir la formation étudiante par la création de résidences étudiantes… 
  • Accompagner les personnes âgées ou « seniors » à travers la création de résidences médicalisées (EHPAD) ou non médicalisées (résidences seniors) 

La Location Meublée se divise en 2 statuts bien distincts :

  • Le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) 
  • Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

 LMP ou LMNP Voici les critères de choix La Location Meublée Professionnelle s’adresse en priorité aux Foyers fortement imposés Taux Marginal d’Imposition (TMI) à 40% ou plus, alors que la Location Meublée Non Professionnelle est destinée aux Foyers faiblement ou moyennement imposé Taux Marginal d’Imposition (TMI) à 14% ou 30%

 

Pour les deux formes de loueur en meublé, Le bien immobilier locatif doit bien entendu être loué meublé.

Les loueurs en meublé ne sont pas des commerçants au sens juridique mais au sens fiscal. Les revenus locatifs tirés de cette activité doivent donc être déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), comme le serait un commerçant.

La distinction se fait aussi au niveau des revenus générés ; pour le loueur en meublé professionnel, les Revenus annuels générés doivent être supérieurs à 23 000 euros TTC ou représenter plus de 50% du revenu global.

Et symétriquement, pour le loueur en meublé non professionnel, les Revenus annuels générés doivent être inférieurs à 23 000 euros TTC ou représenter moins de 50% du revenu global.

Dans le cas où l’investisseur en Loueur Meublé Professionnel exerce dans le cadre d’une société (SNC, EURL ou SARL de famille), la société doit bien entendu être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Être Loueur en Meublé Professionnel impose également à l’investisseur de tenir une comptabilité commerciale et le soumet ainsi à toutes les démarches déclaratives et comptables pesant sur les entreprises.

OBJECTIFS DU STATUT DE LOUEUR EN MEUBLÉ , LMP ou LMNP

Se constituer un patrimoine

Défiscaliser en LMP ou LMNP, c’est se constituer un patrimoine de qualité pour un quart de sa valeur, puisque l’effort d’épargne n’est que de quelques centaines d’euros par mois (cf. simulation). Et vous profitez de toutes les garanties pour en faciliter la transmission !

Bénéficier d’économies d’impôts

C’est un acquis certain. Avec un bon montage en Location Meublée, c’est l’assurance d’acquérir un bien immobilier sans payer d’impôts supplémentaires durant une période de 30 ans environ.

 S’assurer un complément de revenus et de retraite

Une fois les emprunts remboursés durant la période d’épargne, vous commencez à générer de confortables revenus grâce aux loyers que vous percevez tous les mois. C’est pourquoi l’investissement en Location Meublée est véritablement une solution judicieuse pour se créer un joli complément de revenus. Et quand on approche de la retraite, c’est un gage de sécurité.

 

AVANTAGES FISCAUX ET PATRIMONIAUX   Bail commercial avantageux et sécurisé  

Vous bénéficiez d’un bail commercial ferme de 9 à 20 ans, soumis à réglementation. C’est le gestionnaire ou l’exploitant de votre bien qui se charge du paiement des loyers, de la gestion du bien et des tâches administratives. De ce fait, l’investisseur est totalement garanti de l’exploitation du bien et de percevoir ainsi ses loyers.

Récupération de la TVA  

La TVA est récupérée intégralement par l’investisseur dans les 6 mois. C’est un des gros avantages du dispositif de Location Meublée(LMP ou LMNP).

La seule condition pour bénéficier de cette récupération de TVA, est de garder le bien immobilier pour une durée de 15 à 20 ans environ. Si l’investisseur garde le bien moins de 20 ans, il doit obligatoirement reverser un pourcentage à l’administration fiscale, pourcentage proportionnel au nombre d’années d’exploitation. Plus vous gardez le bien immobilier, moins vous reversez.

Amortissement sur le long terme  

L’investisseur a la possibilité de procéder à l’amortissement de son bien.

– Amortissement sur 5 ans pour le mobilier
– Amortissement sur 20 ans pour la construction 

A travers un bon montage financier, on s’aperçoit vite que l’amortissement est en quelque sorte utilisé comme réserve. Les amortissements générés en période d’épargne (celle où vous épargnez et remboursez les emprunts), sont utilisés dans la période de rendement (celle où vos recettes deviennent supérieures aux dépenses) afin d’équilibrer les comptes et obtenir un résultat fiscal nul.

Absence de Taxe sur les Plus-Values  

Les plus-values de cession en LMP :

L’exonération des plus-values de cession est acquise dans le cadre du loueur en meublé professionnel dès lors qu’il est en LMP depuis 5 ans et à conditions que les recettes brutes locatives de la dernière année d’exploitation ne dépassent pas 250 000 euros TTC. L’exonération est ensuite dégressive jusqu’à 350 000 euros et au delà, la plus-value est entièrement imposable.

Conprenez que par ce délai de 5 ans, il est question de l’activité de loueur et non de la détention du bien.

Les plus-values de cession en LMNP :

En cas de cession, c’est le régime des plus-values des particuliers qui est appliqué. L’exonération ne sera acquise qu’au bout de quinze ans.

Exonération de l’ISF  

Si les biens donnés en Location Meublée Professionnelle représentent plus de 50 % de l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal, alors une exonération de l’ISF s’applique.

Vous le comprenez bien, le statut LMP est une activité professionnelle et l’ISF s’applique sur le patrimoine personnel. Il est donc logique que l’investisseur bénéficie d’exonération.

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