Avec une rentabilité plus importante que celle de l’immobilier locatif d’habitation, l’investissement dans les locaux commerciaux représente une excellente opportunité, à condition d’investir intelligemment.
Pourquoi investir dans les murs commerciaux ?
Investir dans l’immobilier d’entreprise offre de nombreux avantages. La rentabilité, deux fois plus intéressante que celle du logement locatif, varie de 4 à 8%. Les impayés de loyers sont plus rares, le bail est de longue durée. Le contrat de location diffère par sa souplesse, la répercussion des charges sur le locataire est admise.
Choix de l’emplacement du local commercial
Choisir l’emplacement des murs commerciaux est majeur. Dans une artère commerçante ou en centre-ville, le chiffre d’affaires est pratiquement assuré. Les boutiques se louent et se relouent aisément. La plus-value à la revente est plus intéressante dans une rue commerçante, le lieu est plus recherché.
Les emplacements n° 1 sont forcément plus chers. Ils offrent la sécurité aux investisseurs mais la rentabilité est plus faible. La vente d’un local commercial dépend de la rentabilité de l’affaire donc du contrat de location.
Dans un local occupé, le loyer est connu. En fonction de celui-ci et de sa rentabilité, le juste prix de l’achat peut être calculé. De plus, les murs commerciaux occupés attestent que la boutique « tourne bien », que le loyer est payé et que l’emplacement est excellent.
Si le magasin est vide, il est préférable de s’adresser à une agence immobilière spécialisée dans la vente de murs commerciaux afin de ne pas prendre de risques. Le montant de la location du local doit correspondre aux valeurs de marché. Cela dépend de l’emplacement, de la concurrence et du chiffre d’affaires.
Quelles sont les particularités d’un bail commercial ?
La durée du bail commercial, 3, 6, 9 ans est une sécurité pour l’investisseur. Cela signifie que pendant une période donnée, le local est occupé. Il faut savoir que le loyer est plafonné, il varie selon l’indice Insee du coût de la construction. Les impayés de loyer sont moins fréquents : le locataire du magasin est propriétaire d’un fonds de commerce lié à un bail. En cas de défaillance, le locataire est mis en redressement ou en liquidation judiciaire.
Investir dans des murs commerciaux : les avantages fiscaux
Les frais liés à l’immobilier de commerce peuvent être allégés en imputant légalement au locataire des murs commerciaux la taxe foncière, les frais de gestion, les divers travaux…
Le propriétaire est redevable des revenus fonciers. Il peut déduire des loyers perçus les charges, les travaux effectués, les intérêts d’emprunt, liés au local. Les déficits fonciers imputables sur ses revenus fonciers sont déductibles dans la limite de 10 700 € par an.
En possession d’un patrimoine immobilier locatif, ce type d’investissement peut être avantageux fiscalement.
Il est préférable de faire rédiger le bail commercial par un professionnel. Consulter les diverses annonces, afin d’établir des comparaisons de prix et de lieux, peut être rentable avant de s’engager.
