Le marché immobilier se porte bien, les taux d’emprunt n’ont jamais été aussi bas, et les mesures gouvernementales d’accès à la propriété ou d’aides à l’investissement locatif encouragent plus que jamais à acheter.
Or, si les prix ont baissé dans la quasi-totalité des communes de France en 2022, Paris reste la ville la plus chère, et de loin. Par conséquent, le ticket d’entrée pour une acquisition est très élevé, et le rendement locatif moindre que dans d’autres agglomérations. Dans ces conditions, investir à Paris peut-il encore être considéré comme un placement d’avenir ?
3 bonnes raisons d’investir dans l’immobilier en 2023
Peu ou proue, quelle que soit la conjoncture économique, les Français restent attachés à l’investissement immobilier. Les causes sont nombreuses, mais on note, en premier lieu, le désir de ne plus perdre l’argent des loyers et le bonheur d’être propriétaire de sa résidence principale. Ajoutons-y le fait que l’immobilier profite d’un meilleur rendement que le livret A, l’assurance-vie ou les obligations d’État, et l’on comprendra ce succès.
En plus de ces motifs inamovibles, au moins 3 bonnes raisons contextuelles rendent l’achat immobilier encore plus attrayant :
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- Des taux d’emprunt au plus bas (en moyenne 1,7 % sur 15 ans, 2 % sur 20 ans) ;
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- Des prix en baisse dans la majorité des villes de France (qui ont retrouvé leur niveau de 2007) ;
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- De nombreuses aides et dispositifs étatiques pensés pour les primo-accédants et pour l’investissement locatif (prêt à taux zéro, loi Pinel, etc. ; à lire sur cette page)
Dans le contexte politique et économique instable qui est le nôtre, le placement dans la pierre garde son côté rassurant. L’immobilier reste une valeur sûre dans la tempête, et l’assurance d’avoir un toit sous lequel habiter en cas d’accident de la vie.
Investir à Paris : une opération plus complexe qu’ailleurs
Malgré les taux bas et les mesures de soutien, investir à Paris reste une opération bien plus compliquée que partout ailleurs. Certes, les prix ont légèrement baissé, même dans la capitale : – 1,9 % en 2022 en moyenne. Mais cette embellie est venue mettre fin à 10 années d’une hausse perpétuelle qui a atteint, en 2014, + 41,8 %, mettant le prix du mètre carré à 7 790 € en moyenne pour un appartement, et 7 889 € pour une maison. De fait, investir à Paris reste 3 à 4 fois plus coûteux que d’acheter un bien immobilier à Lyon ou à Marseille.
Bien sûr, le paysage immobilier change fortement en fonction des arrondissements considérés. Entre l’arrondissement le plus cher (le 6e à 12 083 € du m2 pour un appartement) et l’arrondissement le moins cher (le 19e à 6 269 € du m2), il y a un monde. Et ce ne sont que des prix moyens. Une maison à Paris peut atteindre jusqu’à 16 000 € du m2 ! (Tous les chiffres sont à consulter ici.)
Pour cette raison, l’investissement locatif est lui aussi plus complexe qu’ailleurs. Ce type d’investissement est intéressant lorsque le loyer maximum est proportionnel au ticket d’entrée à l’achat, de telle sorte que les rentrées d’argent des locataires compensent les mensualités bancaires et les taxes diverses. Or, avec un loyer moyen de 26,2 € du m2, la rentabilité brute à Paris était estimée, en 2015, autour de 3,42 % (ce que l’encadrement des loyers devrait aggraver). Pour comparaison, elle est de 5,74 % à Marseille, de 5,16 % à Lyon, de 10,61 % à Roubaix. Dans l’ordre des plus faibles rentabilités, la capitale arrive en 3e position, seulement devancée par Neuilly-sur-Seine et Boulogne-Billancourt.
Peut-on considérer Paris comme un placement d’avenir ?
Avec tous ces chiffres, la réponse la plus évidente semble être « non ». Pourtant, Paris reste un excellent placement d’avenir pour la bonne raison que ses prix ne bougent qu’à la marge, et qu’un bien immobilier acheté aujourd’hui a une probabilité de 99 % de prendre de la valeur dans les années à venir. Le coût de l’immobilier parisien ne baissera pas de sitôt.
Investir à Paris est donc intéressant surtout pour une résidence principale. En faisant confiance à une agence spécialisée, par exemple à des chasseurs immobiliers qui connaissent bien leur territoire, il est possible de faire de très bonnes affaires dans la capitale. Le tout est de miser sur le bon cheval : un logement de qualité (ou un appartement vétuste à refaire de fond en comble, mais beaucoup moins cher à l’achat), dans un bon quartier, dont la valeur ne risque pas de s’effriter avec le temps. Il faut également penser qu’acheter plus cher à la base, c’est une meilleure chance de revendre avec une belle plus-value, pour pouvoir acheter ensuite plus grand encore, etc.
Quant à l’investissement locatif, il souffre d’une rentabilité appauvrie et d’une législation de plus en plus stricte vis-à-vis des loyers. Néanmoins, il est toujours possible de trouver des logements d’un bon rapport qualité/prix, appuyés par le dispositif Pinel qui a placé Paris dans la catégorie la plus critique (zone A), celle qui a les loyers plafonnés les plus haut et les crédits d’impôt les plus attrayants.
À vos stylos et vos simulateurs ! Investir à Paris restera un placement d’avenir, pour peu que vous soyez bien conseillés sur le logement à acheter.
