Nous répondons aux questions les plus fréquemment posées sur la défiscalisation immobilière.
Pourquoi défiscaliser ?
Dans une conjoncture où les cours boursiers inspirent incertitude et risques trop élevés, où les placements financiers ont une rentabilité faible, seuls les investissements tirés de la défiscalisation offrent de véritables opportunités.
En effet, la défiscalisation permet non seulement de bénéficier d’avantages fiscaux, mais également de rentabilités locatives garanties sur une période donnée. Concrètement, vous vous constituez un patrimoine immobilier de qualité et sécuritaire à moindre coût, la majeure partie de l’investissement étant financée par l’administration fiscale et les locataires de votre appartement.
Ce type d’investissement répond simultanément à divers objectifs : placement sécurisé, capital retraite, transmission, diversification du patrimoine…
La commercialisation de certains programmes immobiliers est donc affiliée à des contextes fiscaux spécifiques et définis par le gouvernement. De ces lois fiscales découlent, pour les investisseurs, des avantages fiscaux de différentes natures.
L ‘avantage fiscal de prédilection est celui de l’économie d’impôts. En effet, certaines acquisitions vous permettent d’utiliser une partie de vos impôts dans le financement de votre bien. Ainsi, à défaut de transférer une partie de vos revenus au Trésor public, celle-ci est judicieusement transformée en patrimoine immobilier.
Pourquoi défiscaliser outre-mer ?
La loi Scellier-Dom s’avère extrèmement plus intéressante que la Scellier classique de Métropole. Les contribuables dont la fiscalité est importante s’orienteront tout naturellement vers le dispositif Girardin.
On me parle de la loi Paul. Est-elle encore en application ?
Entré en vigueur au 1er janvier 2001, le dispositif appelé Loi Paul a remplacé l’ancienne Loi Pons, qui avait été mise en place en 1986. Inspiré des mêmes principes, il permettait l’acquisition d’un bien immobilier neuf dans les DOM-TOM, agrémenté de fortes réductions d’impôt.
La Loi Girardin a été votée le 21 Juillet 2003 en remplacement de la Loi Paul. Selon cette nouvelle loi, deux principes de défiscalisation s’appliquent selon que la construction a ou non débuté avant la publication de la loi. Ainsi, lorsque les travaux ont commencé avant le 23 juillet 2003, la défiscalisation applicable est le dispositif Paul, lorsque les travaux n’ont pas commencé, le nouveau dispositif Loi Girardin s’applique (des prochains décrets préciseront certains éléments).
Actuellement, un des dispositifs les plus prisés est le Scellier-Dom.
Comment savoir si je dois défiscaliser ?
On considère généralement que la situation fiscale d’un contribuable devient vraiment préoccupante quand l’impôt dépasse 80% d’un mois de salaire annuel.
Faîtes vous-mêmes le calcul pour vous en rendre compte : divisez par douze vos revenus annuels nets pour obtenir votre niveau de revenus annuel moyen. Il ne vous reste plus qu’à diviser ce chiffre par le montant de votre impôt.
Exemple : un couple gagnant 45 000 € par an.
Impôt sur le revenu : 3 819 €
Revenu mensuel moyen : 45 000 / 12 = 3 750 €
Rapport impôts/revenus : 3 819 / 3 750 = 1,018
Résultat : 1,018 X 100 = 101,8 %
Conclusion : l’intégralité d’un mois de salaire (ou 101,8 % d’un mois de salaire, pour être précis) sera nécessaire au paiement de l’impôt.
Pour ces contribuables, une opération de défiscalisation serait ainsi parfaitement indiquée. Selon les lois pour l’Outre-Mer, Ils peuvent espérer réduire leur niveau d’impôts à zéro où du moins, une bonne partie.
Faîtes aussi attention au temps qui passe. N’attendez pas d’être pris à la gorge pas vos impôts pour réagir. Pensez que toute opération décidée l’année N ne fera vraiment effet sur votre fiscalité qu’à l’année N+1 ou N+2.
La défiscalisation dans les dom-tom est-elle sûre ?
Si vous aimez voyager, vous savez certainement que les départements d’outre-mer sont des départements comme les autres, sinon plus… L’Etat, ici plus qu’ailleurs, investit pour soutenir l’économie, l’emploi et le logement. Les entreprises sont régies par les mêmes lois qu’en métropole. Pour en savoir plus, merci de vous référer à notre rubrique « Le marché immobilier réunionnais ».
Quand faut-il défiscaliser ?
Il n’existe pas de moment meilleur qu’un autre. Votre seul baromètre doit être celui du poids de votre fiscalité.
Ai-je intérêt à revendre ? Quelles sont mes garanties de revente ?
La vision d’école consiste à dire que l’immobilier est un investissement à moyen/long terme. Néanmoins, l’évolution du marché depuis quelques années ouvre de nouvelles perspectives. En effet, certaines opportunités peuvent amener à une revente plus rapide (fin de l’avantage fiscal). L’immobilier est aujourd’hui un marché plus « liquide ».
De plus, un certain nombre de produits d’assurance apporte une garantie toujours limitée de « non-moins value ». Un conseil de qualité reste évidemment la meilleure garantie d’un bon investissement (achat et revente).
Quelle est la demande locative sur l’île de la Réunion ?
La Réunion est un département français de l’océan Indien bénéficiant d’un développement important similaire à celui des pays émergents. La croissance vigoureuse de la population réunionnaise s’accompagne d’une nécessité de construction de près de 9 000 logements par an. Une telle demande n’est pas totalement satisfaite par les seuls acteurs actuellement présents sur l’île.
Le département de La Réunion se caractérise, en matière de logements, par :
– l’état de pénurie de foncier aménagé permettant la croissance de l’offre de logements et de locaux d’activités,
– le déficit de programmes de logements de catégorie intermédiaire,
– la quasi absence d’offre privée en matière de lotissements d’activités,
– un ensemble d’offres concurrentes handicapées par la non maîtrise du foncier.
Avec 803 000 habitants recensés (source INSEE) au 1er janvier 2008, dont la moitié de moins de vingt-cinq ans, la population de l’île devrait atteindre environ un million d’habitants en 2020.
Un phénomène de décohabitation (plusieurs familles vivant sous le même toit), provenant d’une évolution des comportements familiaux sur l’île de La Réunion, accroît les besoins de logements.
9 000 logements par an ont été construits au cours de ces quinze dernières années et ce rythme devra être maintenu sur les quinze prochaines années.
La recherche d’un aménagement équilibré du territoire impose une densification des zones urbaines existantes et à venir. Le SAR (Schéma d’Aménagement Régional) de La Réunion a retenu une densité minimale de 30 logements par hectare y compris les équipements publics.
Qui va gérer mon bien pendant la période locative ?
Votre engagement locatif sera d’une durée minimum de 5 ans (loi Girardin) voire 9, 12 ou 15 ans (loi Scellier-Dom).
La gestion immobilière est un métier à part entière et est déterminante pour la rentabilité de votre investissement. L’agence immobilière PRMI présente les garanties pour sécuriser cet investissement (garanties de loyer impayé, dégradation immobilière, assistance juridique, vacance locative…)
