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Définition SCPI

Les SCPI, entendez Société Civile de Placement Immobilier sont devenues déjà depuis un certain nombre d’années le placement phare vers lequel se tournent de plus en plus d’épargnants. Quelles sont les raisons de cet engouement pour ce placement ?


Qu’est ce qu’une SCPI ?

Les SCPI, Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des sociétés qui  ont pour objet de faire appel public à l’épargne en vue de se constituer un parc immobilier par l’acquisition de biens immobiliers.

scpi c'est quoiElles sont créées par des Sociétés de Gestion qui en assurent également  la gestion (gestion locative, réparation et travaux d’entretien, etc) et qui sont chargées de distribuer les loyers (nets de toute charge) issus de l’exploitation de ces biens aux porteurs de parts ; des loyers qui sont proportionnels à leur participation dans la SCPI.
Elles sont également appelées « Pierre Papier » : en investissant dans une SCPI, on réalise un placement ayant pour sous jacent, l’immobilier. Les SCPI confèrent donc la détention des parts et non des biens immobiliers en eux même.

Les principaux avantages de la SCPI

Étant entièrement gérées par des Sociétés agrées à cet effet, l’acquisition de parts de SCPI décharge l’investisseur du souci de gestion locative. Elles permettent donc grâce à leur principe de fonctionnement de disposer d’un parc immobilier large et varié, que ce soit en termes de  biens détenus ou de diversité des locataires. Ainsi donc, les risques, au lieu de reposer sur un seul locataire ou sur un seul bien (comme dans le cadre d’un investissement immobilier en direct), sont répartis entre plusieurs locataires et biens différents.

Autres gros avantages de la SCPI, la rentabilité et l’accessibilité : en effet ce sont quasiment les seuls placements facilement accessibles du fait du faible niveau du ticket d’entrée et qui offrent une rentabilité plus que satisfaisante (généralement de l’ordre de (5 à 6%). De plus, il existe différents modes de financement pour l’acquisition de parts de SCPI.

1°) Le financement à crédit
L’investisseur pourra financer l’achat de parts de SCPI par un emprunt ; celui-ci sera remboursé en grande partie par les loyers que lui procureront ses parts (le taux de rentabilité des SCPI est supérieur au taux d’intérêt de l’emprunt ; on parle alors d’effet de levier du crédit).
Ce mode d’investissement offre l’avantage de pouvoir déduire les charges liées à l’emprunt de ses revenus fonciers.

2°) Le financement au comptant
Acquérir des parts de SCPI au comptant est un mode de financement à part entière. Pour les entreprises, cela facilite le placement de trésorerie, il constitue également  un moyen de diversifier son patrimoine puisque qu’il permet d’investir dans la « pierre papier »  et de se constituer des revenus complémentaires.

3°) Souscription de parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie
Les parts de SCPI peuvent être souscrites via un contrat d’assurance-vie. Ainsi, dans son contrat, le contribuable pourra donc investir son épargne sur des parts de SCPI (sur un contrat en unités de compte).

4°) Souscription de parts de SCPI en démembrement
Le démembrement est une technique juridique qui permet de séparer la propriété d’un bien en deux droits distincts : l’usufruit (le droit de jouir du bien) et la nue propriété (le droit d’en disposer).
Dans le cadre de SCPI, l’investisseur pourra acheter soit la nue propriété des parts soit l’usufruit de celles-ci.

Généralement, l’acquisition de parts de SCPI en démembrement se fait par l’achat de la nue propriété par l’investisseur et la conservation de l’usufruit par la société de gestion. L’acquisition de parts de SCPI en démembrement permet à l’investisseur d’obtenir une décote sur le prix d’acquisition A l’issue du démembrement, le nue propriétaire récupère la pleine propriété du bien (usufruit+ nue propriété).


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