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Les charges déductibles des revenus fonciers en pratique

Comme j’expliquais dans mon article précédent, vous pouvez, si vous relevez du régime réel, déduire de nombreuses charges de vos revenus fonciers. Regardons ensemble quelles sont ces charges déductibles et sous quelles conditions vous pouvez les déduire.


charges deductible revenu foncier

Régimes particuliers (Déductions spécifique)

Par défaut, dès lors que le montant de vos loyers hors charges annuels est inférieur ou égal à 15000€ sur une même année, vous relevez du régime forfaitaire dit « micro-foncier » . Vous obtiendrez alors un abattement forfaitaire de 30% au titre de vos frais sur vos revenus fonciers.

Je ne vais pas m’attarder sur le régime forfaitaire. En effet, si vous souhaitez profiter de ce puissant mécanisme qu’est le déficit foncier (Promis nous commencerons à en parler plus en détails dans le prochain article 🙂 ), vous devez obligatoirement relever du régime réel.

Les formalités pour déclarer au réel ? Rien faire de particulier ! La simple déclaration des revenus fonciers n°2044 (CERFA n° 10334) vous permet de relever du régime réel.

>> Télécharger le CERFA n°10334 <<

Par souci de simplicité, je vous propose de reprendre la liste des charges déductibles dans l’ordre dans lequel elles sont listées sur la déclaration 2044. Il m’est impossible de tout détailler sans vous perdre 🙂 . Si vraiment vous souhaitez plus de détails, je vous invite à me poser la question en commentaires, je ferai mon possible pour y répondre ! Sinon, il y a aussi le BOFIP 🙂 .

Frais d’administration et de gestion :

– Rémunération des gardiens et concierges, tout est écrit dans le titre 🙂

– Rémunération, honoraires et commissions versés à un tiers

Il s’agit ici de tous les frais qui vous incombent pour la gestion de votre bien immobilier. Citons par exemple les frais que vous reversez à une agence immobilière (frais de gestion locative, rédaction du bail, …), les frais de comptabilité si vous faites appel à un comptable, les frais de déclaration si vous déléguez cette tâche à une tierce personne….

– Frais de procédure
Comme son nom l’indique, les frais de procédures concernent les montants payés à un huissier, à un notaire ou à toute personne intervenant dans les règlements de litiges (impayés, dégradations …) entre plusieurs partis (locataire, propriétaire, voisin, un professionnel de l’immobilier, un artisan, …).

Autres frais de gestion :

Le fisc accorde un forfait de 20€ par local. Quelle générosité n’est-ce pas ? 🙂

Ces 20€ permettent de déduire le montant de vos frais de correspondances (timbres, enveloppe, stylos, …), de téléphone, de promotions / publicité de votre bien locatif et de vos déplacements.

Vous comprendrez vite que si vous avez un bien à gérer à plusieurs centaines de kilomètres de chez vous, vous dépasserez largement ce forfait des 20€. Mais pas le choix, le fisc l’a décidé ainsi, le forfait est de 20€ par local.

Primes d’assurances :

Vous pourrez déduire le montant des assurances liées à votre bien immobilier. Il s’agit par exemple de l’assurance propriétaire non occupant (PNO) qui est obligatoire. Si vous avez souscrit à une assurance couvrant les risques liés à votre bien loué (assurance loyers impayés (GLI), assurance de vacance locative, assurance de carence locative …), vous pouvez aussi la déduire.

Dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration :

Amis investisseur, si vous souhaitez vous enrichir dans l’immobilier locatif sans reverser une grande partie de vos revenus au fisc (au moins pendant les premières années), c’est sur ce levier qu’il faut miser. C’est le « coeur » de la méthode de défiscalisation via déficit foncier que nous verrons dans les prochains articles.

En effet, l’ensemble des travaux que vous effectuerez seront déductibles des revenus fonciers SAUF (je répète bien, SAUF) les travaux de création ou d’agrandissement.  C’est-à-dire que si vous achetez un immeuble et que vous souhaitez le diviser, c’est NIET ! Si vous souhaiter construire une maison, c’est NIET ! Seuls les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration sont déductibles.

Un conseil, gardez précieusement l’ensemble des factures des artisans avec qui vous avez travaillé. Sachez également que si vous avez effectué les travaux vous-même, les factures pour l’achat de matériaux sont également déductibles !

Chose importante à ne pas oublier, les factures doivent être établies à l’adresse du bien concerné.

Charges récupérables non récupérées au départ du locataire

Chose intéressante, il est possible de déduire des revenus fonciers, les dépenses que vous avez payées à la place de vos locataires (taxe ordures ménagères, frais de parties communes, régularisation des charges …) et dont vous n’avez pas pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année de départ du locataire. Un conseil ici, garder précieusement des traces écrites (emails, SMS, lettre recommandé, …) en cas de contrôle.

Indemnités d’éviction, frais de relogement :

Ces charges concernent une minorité de personnes mais il est intéressant de savoir qu’elles sont déductibles. Dans le cas où vous devriez demander à votre locataire de partir avant la fin du bail pour diverses raisons (travaux de remises aux normes) et non spéculatives (l’objectif ne doit pas être un gain en capital via une opération d’achat revente par exemple), vous pouvez déduire de vos recettes brutes le montant de l’indemnité d’éviction donné à votre locataire pour quitter les lieux. Vous pouvez également déduire dans cette partie les frais de relogement que vous avez dû engager pour reloger le locataire le temps de travaux par exemple.

Taxes foncières, taxes annexes

Vous pouvez déduire dans cette partie toutes les taxes afférentes à votre bien immobilier.

Vous pourrez déduire la taxe foncière, les taxes spéciales d’équipement, les contributions sur les revenus locatifs. Attention, sur la taxe foncière, vous ne devez pas déduire l’intégralité du montant que vous avez acquitté. En effet, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (inclus sur l’avis de taxe foncière) étant récupérable auprès de votre locataire, celle-ci n’est de ce fait pas déductible de vos revenus fonciers. Vous devez donc déduire uniquement la partie « taxe foncière. »

Régimes particuliers (Déductions spécifique) 

Cette partie concerne principalement les déductions spécifiques liées aux différents dispositifs d’investissement locatif type Scellier, Dufflot, Pinel, … Certains dispositifs comme le Boorlo par exemple permettent de déduire un % de vos revenus fonciers en respectant certaines conditions. Cumulables avec les autres charges déductibles, ces dispositifs vous permettent d’effacer une bonne partie de vos revenus fonciers et ainsi de réduire votre fiscalité. Chaque dispositif apportant des avantages différents, il m’est impossible de tout vous détailler dans cet article.

Immeubles en copropriété :

Cette partie concerne la déduction des charges de copropriété restant à votre charge après régularisation de votre syndic.

Explications : Les provisions pour charges de copropriété sont généralement versées au syndic afin de couvrir les dépenses de la copropriété au cours de l’année. Votre syndic effectura une régularisation l’année suivante en cas de déséquilibre entre les provisions et les dépenses réelles.

Pour faire simple, vous devez mentionner en ligne 229 toutes les provisions pour charges que vous avez payées au syndic sur l’année en cours (année N). L’an prochain (sur la déclaration année N+1), vous indiquerez en ligne 230 la part de ces provisions que vous n’avez pas pu déduire (charges non récupérables, dépenses de travaux non déductibles, ….).

Intérêts d’emprunt:

Dans cette partie, vous pouvez déduire tous les frais bancaires liés à l’achat, à la construction et à l’amélioration de votre bien, c’est à dire :

– Intérêts d’emprunt liés à l’achat de vos biens locatifs (prêts immobiliers)

– Intérêts d’emprunt liés à la construction de vos biens locatifs (prêts immobiliers)

– Intérêts d’emprunt de prêts pour financer les travaux déductibles (réparation ou amélioration du bien).

Sont également déductibles les frais d’emprunt :

– Frais de dossier (Essayez tout de même de les négocier avec votre banquier  🙂 ).

– Frais de garantie bancaire :
‎        –  Inscription hypothécaire.
‎        –  Inscription de privilège prêteur de deniers.
‎        –  Sommes versées à un organisme de cautionnement

– Frais de mainlevée
– Agios ou commissions de banque
– Assurance décès-invalidité pour garantir le remboursement du prêt

Cas particulier : la CSG

Si vous disposez de revenus du patrimoine et de placements (plus-values immobilières, revenus fonciers, épargne salariale, PEL, CEL, valeurs mobilières, …), une partie de la contribution sociale généralisée (CSG) est déduite des revenus.  Si vous étiez en période de déficit foncier, ne vous posez pas la question, vous ne pourrez rien déduire car vous n’en avez pas payé 🙂. Sur un taux global de 8,2%, une fraction de 5,1% est ainsi exonérée. Cette information est normalement déjà renseignée par le fisc en première ligne de la partie 6 « Charges déductibles » du formulaire 2042. Pourquoi cette déduction est faite sur la 2042 et non la 2044  ? Bonne question, tout est pensait pour être simple dans ce beau pays 🙂

Nous avons fait le tour des principales charges déductibles déductibles des revenus fonciers. Gardez tous les justificatifs (factures des artisans, facture de matériaux …) et classez-les par année.  Croyez-moi, cela vous facilitera largement la tâche au moment de votre déclaration d’impôts. Il n’est pas nécessaire d’envoyer avec votre déclaration tous les justificatifs mais sachez que vous devez les avoir sous la main en cas de contrôle. En effet, vous devez être mesure de justifier toute vos déductions (charges déductibles) déclarées.

Dernière chose très importante : si vous amputer un déficit foncier sur votre revenu global l’année de votre déclaration, vous vous engagez à louer votre bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit votre déclaration. Si vous ne respectez pas cette condition, vous risquez une remise en cause du déficit foncier créé et un redressement fiscal.

 

Cet article sur les charges déductibles est un peu long mais il est fondamental pour bien comprendre le mécanisme du déficit foncier. Gardez-le sous la main pour votre déclaration d’impôts. J’espère qu’il vous sera bien utile !


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