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Investissement EHPAD ou en Residences Seniors

Le marché de l’habitat senior est un marché en plein essor. A l’heure actuelle, l’offre immobilière est très largement insuffisante. Mais nous devrions connaître dans les prochaines années une explosion de la demande, ce qui laisse présager de belles opportunités d’investissement.


Le marché de l’habitat senior se divise en 2 grandes sections, qui répondent chacune à des besoins bien particuliers :

– EHPAD : les structures médicalisées pour les personnes dépendantes.
– Résidence Senior : les structures non médicalisées pour les personnes autonomes.

Confort et épanouissement des séniors

L’établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes est un complexe immobilier composé de chambres médicalisées permettant d’accueillir des personnes âgées qui ont besoin d’une assistance quotidienne permanente. Ces établissements répondent à un enjeu majeur de notre époque : la dépendance.

Soins et prise en charge

Chaque EHPAD dispose d’équipes médicales et paramédicales (aides-soignantes, auxiliaires de vie, infirmières diplômées d’État et aides médico-psychologiques). Une assistance à laquelle s’ajoute une surveillance 24h/24, un « appel malade », un accueil personnalisé adapté selon le niveau de dépendance, l’accès à divers soins paramédicaux (kinésithérapeutes, podologues,…).

Ces structures médicalisées peuvent accueillir des personnes atteintes de maladies dégénératives telles que la maladie d’Alzheimer. Ainsi, ces structures doivent être équipées de matériels de pointe et employer des personnes qualifiées.

Hébergement et restauration

Un service de standing hôtelier est maintenu quelque soit le niveau de dépendance de la personne âgée. Les chambres sont individuelles, équipées d’espaces sanitaires adaptés aux personnes à mobilité réduite.

Les espaces de vie communs, lumineux et conviviaux, permettent d’accueillir les proches en toute intimité. Et côté restauration, des menus adaptés sont spécifiquement conçus pour les régimes spécifiques.

Activités et loisirs

Les animations organisées dans les résidences permettent l’échange et le partage. Elles consistent le plus souvent en l’organisation d’ateliers artisanat et d’activités manuelles (sculpture, poterie, cuisine, lecture, écriture, chant,…).

Des journées à thème sont également prévus, sans oublier les services de coiffure, pédicure/manucure, esthéticienne, massage détente. Les prestations fournies par l’EHPAD sont multiples et prennent en charge la totalité des besoins des personnes.

Secteur réglementé – Priorité du gouvernement

Les établissements médicalisés dont le but est d’héberger des personnes âgées dépendantes de 60 ans et plus, doivent respecter la réforme des EHPAD. Effectivement, les EHPAD sont aujourd’hui fortement réglementés. La loi du 24 janvier 1997 complétée par les décrets d’avril 1999 et de mai 2001 constitue le socle de réglementation à respecter. Comme le précise ces décrets d’application, les établissements médicalisées EHPAD doivent signer une convention tripartite pluriannuelle entre l’établissement, le Conseil Général et la Direction Départementale de l’Action Sociale et Sanitaire.

La finalité de cette convention est l’amélioration de la prise en charge des personnes âgées. En effet, au travers cette convention, les établissements sont incités à agir dans une démarche de qualité, de fournir des prestations de haute qualité et enfin d’être plus transparent dans la gestion.

Dans le cadre de cette convention 3 grands domaines sont abordés et négociés :

– La qualité d’accueil et des relations avec les résidents et la famille. Cela concerne la disponibilité des informations, le contrat de séjour, le règlement intérieur…
– La qualification du personnel : formation, développement du soutien psychologique…
– La qualité de vie des personnes résidentes : cela englobe de nombreuses problématiques telles que la sécurité, l’hygiène, la variété des activités, l’adaptabilité aux personnes, le respect du rythme de chacune des personnes….

Le respect de cette convention permet à l’EHPAD de bénéficier de dotations de la part de l’Etat. C’est un contrat gagnant – gagnant pour l’Etat, le gestionnaire et l’investisseur.

Avantage fiscal de l’investissement en EHPAD

Les avantages de l’investissement en EHPAD

EHPAD est en relation directe avec les avantages du statut en loueur meublé professionnel. Effectivement, le statut de loueur meublé professionnel est obligatoire pour ce type d’investissement. L’investissement EHPAD bénéficie donc de tous les avantages attribués au statut de loueur en meublé professionnel. Cependant, investir en EHPAD est particulièrement adapté pour les investisseurs qui cherchent à obtenir d’un même investissement une fiscalité avantageuse, une rentabilité élevée et un bail commercial avantageux.

La fiscalité de l’EHPAD

L’investissement  EHPAD est sans doute un des investissements immobiliers les plus avantageux. En effet, l’investissement en EHPAD est un formidable outil pour générer des revenus non fiscalisés sur une longue période. L’investisseur peut tirer de son investissement des revenus garantis par le gestionnaire et se constituer par exemple une retraite complémentaire net d’impôts. Par sa nature patrimoniale, l’investissement EHPAD est l’outil par excellence pour compléter sa retraite.

La rentabilité de l’EHPAD

La rentabilité des EHPAD est souvent bien supérieure à celle obtenu lors d’investissement plus classique.

En effet, la clé de la réussite pour une rentabilité élevée se situe dans la négociation d’un bon bail commercial qui permet en théorie à l’investisseur d’économiser de nombreuses charges d’exploitation. Il s’agit de trouver pour l’investisseur et le gestionnaire un équilibre économique qui permette à l’exploitant de la résidence de faire des bénéfices et à l’investisseur d’en retirer une marge confortable. La cohérence économique doit guider l’action de l’investisseur.

Par exemple, les loyers versés à l’investisseur ne doivent pas être trop élevés et prendre en compte l’ensemble des charges de fonctionnement sous peine de difficultés économiques pour le gestionnaire.

D’un point de vue général, la qualité d’un bon gestionnaire reconnu dans son métier est primordiale pour un investissement en EHPAD car la rentabilité d’une résidence dépend de son management et de son savoir faire.

Un bail avantageux !

Corollaire d’une rentabilité élevée le bail est fortement avantageux dans un investissement EHPAD. Dans le cadre du bail signé entre l’investisseur et les exploitants, les loyers sont garantis. L’ensemble des charges d’exploitation, d’entretien de gros travaux (article 606 et 605 du code civil) et d’éventuelles mises aux normes sont à la charge du gestionnaire.

Ainsi, l’investisseur n’est pas exposé aux problèmes de gestion de l’exploitant.

UN MARCHÉ PORTEUR !


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