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Investir dans les maisons de retraite

Les résidences seniors sont des résidences de services qui ont été créées pour des personnes âgées autonomes ou plus précisément aux personnes de plus de 60 ans valides ou semi valides.


C’est en cela qu’elles se différencient des EHPAD (Etablissements Pour Personnes Agées Dépendantes) qui s’adressent donc à des personnes âgées dépendantes en ce qu’elles offrent des logements médicalisés et mettent à disposition du personnel soignant.

En réalité, une résidence senior est un ensemble immobilier de logements, non médicalisé qui s’adapte à la perte progressive d’autonomie. Il s’agit là d’un lieu de vie sécurisé et convivial permettant ainsi de pallier au phénomène d’isolement des personnes âgées.

Le marché des résidences seniors

Le marché des troisièmes et quatrièmes âges est destiné à un fort développement dans les années à venir en raison de la hausse du nombre de personnes âgées en corrélation avec la baisse de l’aide des familles.

En effet, certains facteurs comme l’élévation du niveau de vie des ménages, l’arrivée à la retraite des baby boomers et surtout l’allongement de la durée de vie permettent d’établir que les personnes de plus de 80 ans vont représenter une part grandissante de la population.

Ainsi, le marché de la maison de retraite est en plein essor aujourd’hui et cette catégorie d’établissements pour personnes âgées devrait connaître un succès encore plus important d’ici 2020 afin de répondre à une demande croissante. Le SNRA (Syndicat national des résidences avec services pour les aînés) estime que 100 000 logements supplémentaires seront nécessaires d’ici là.

L’investissement dans les résidences seniors peut donc s’avérer être une stratégie patrimoniale efficace.

Les avantages fiscaux de l’investissement en résidence sénior :

  • La location meublée en résidence sénior permet à l’investisseur de bénéficier du régime avantageux des BIC (bénéfices industriels et commerciaux)
  • L’acquisition d’un logement en résidence sénior offre à l’investisseur différents statuts fiscaux intéressants :
  • LMNP (loueur meublé non professionnel) OU LMP (loueur meublé professionnel)
  • Objectif: ces deux statuts permettent à l’investisseur en résidence sénior d’obtenir un complément de revenus
  • Avantages: les revenus générés par cette activité de location meublée seront en grande partie défiscalisés (au moins 80%) en raison de la possibilité d’amortissement de l’immobilier et du mobilier composant le logement mais aussi grâce à la déductibilité d’un grand nombre de charges.
  • Censi-Bouvard (uniquement en cas d’achat d’un bien neuf)
  • Objectif: l’investissement en Censi-Bouvard a pour principal objectif la défiscalisation
  • Avantages: ce statut permettra à l’investisseur en résidence sénior de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du montant investi pendant une durée totale de 9 ans sous certaines conditions
  • En cas d’acquisition d’un logement neuf, l’investisseur en résidence sénior pourra se voir rembourser la TVA acquittée

Les avantages procurés par le bail commercial

Lors de l’acquisition d’un logement en résidence sénior, l’investisseur et l’exploitant de cette résidence sont liés par un bail commercial. Ce bail est très important car il fixe le cadre juridique des relations entre ces deux parties.

Le contrat de bail est en général conclu pour une durée de 9 ou 12 ans fermes (renouvelables selon certaines modalités). Le montant du loyer est inscrit dans le bail ainsi que les différentes procédés de revalorisation en fonction d’indices qui varient selon les exploitants.

L’un des nombreux avantages procurés par la conclusion de ce contrat est la garantie de la perception des loyers. En effet, le locataire principal étant l’exploitant de la résidence senior, il s’engage à verser les loyers à l’investisseur que le logement soit occupé ou non.

Par ailleurs, l’investisseur est libéré de toute gestion du logement ce qui représente un atout non négligeable. C’est l’exploitant qui se chargera non seulement de sous louer le logement mais aussi de la gestion complète de la résidence senior.

Enfin, le contrat de bail organise la répartition des charges entre l’exploitant et l’investisseur :

  • Les articles 605 et 606 du code civil : si les frais d’entretien pèsent nécessairement sur l’exploitant, les gros œuvres (réparation d’une toiture, remplacement d’un ascenseur) peuvent être mis à la charge de l’investisseur.
  • Les travaux de remise aux normes
  • Les charges de copropriété / charges de syndic
  • La taxe sur les ordures ménagères
  • Le renouvellement du mobilier
  • La taxe foncière annuelle

La prise en charge de ces frais par l’exploitant de la résidence EHPAD n’étant pas automatique, l’investisseur doit prêter une attention particulière à la rédaction du bail.

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