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Démembrement : les SCI en liberté surveillée

Le saviez-vous ? Pour transmettre un bien en démembrement, vous pouvez parfois vous affranchir du tableau des quotités de valeurs en usufruit (UF) et nue-propriété (NP) selon l’âge du donateur.


En effet, la formulation de l’article 669-I du Code général des impôts (CGI) ne vise que les mutations directes d’un bien, c’est-à-dire celles qui n’empruntent pas la voie sociétaire.

L’utilisation d’une SCI vous permet d’abandonner ce barème au profit d’une méthode d’évaluation économique. Ensuite, les parts sociales pourront faire l’objet d’une donation.

Economie sur les droits de mutation

Bien que le vote en 2003 de l’article 669-I ait pris en compte l’allongement de la vie, il n’en demeure pas moins que cette alternative recèle un grand intérêt en permettant d’appréhender l’espérance de vie du donateur et le rendement d’un bien immobilier locatif.

Ainsi, la nue-propriété, selon cette méthode d’évaluation économique, équivaut à la pleine propriété divisée par le rendement estimé en fonction de l’espérance de vie de l’usufruitier (1). Or ce calcul peut aboutir à une valeur de nue-propriété bien plus faible que celle qui résulte de l’application mécanique du barème du CGI. Intéressant, bien sûr. En effet, la donation ultérieure de vos parts ainsi valorisées autorise une économie sur les droits de mutation.

Néanmoins, cette liberté est encadrée, et le moindre manquement est sanctionné. Soyez donc prudent ! Certains ne l’ont pas été suffisamment. Ainsi, le 13 janvier 2009 (no 07-20.097), la Cour de cassation a décidé que le fisc avait, à bon droit, redressé un assujetti qui avait procédé à une telle libéralité. Cette issue peut étonner compte tenu des accommodantes jurisprudences antérieures.

Au cas d’espèce, comme on dit dans le jargon juridique, l’affaire s’est jouée sur le caractère fictif, la réalité même de la SCI ayant été battue en brèche. La « fictivité » résulte de comportements abusifs des parties… ou d’abstentions. Ainsi, dans l’arrêt précité, la SCI ne disposait pas de la moindre trésorerie de nature à soutenir le fonctionnement de la société et à assurer les dépenses relevant de la nue-propriété de l’immeuble.

La fictivité résulte également de l’absence d’affectio societatis, c’est-à-dire cet accord de volonté entre des personnes décidées à partager des bénéfices mais aussi des risques, devenant ainsi de véritables associés. Ainsi, dans une affaire examinée par la Cour le 15 mai 2007 (no 06-14.262), les magistrats, pour sanctionner le montage, ont noté que l’apport de l’un des deux associés s’était limité à 0,0041% (18,30 euros) du capital, tandis que l’autre avait fourni à lui seul la quasi-totalité du capital social (près de 881 000 euros) !

Ce qui nous amène donc à évoquer les éléments moraux : la SCI doit avoir un intérêt patrimonial ! Ainsi, ont été validés des montages qui visaient à faciliter la gestion du bien par l’usufruitier-gérant irrévocable conservant quelques parts de la SCI. Ou bien encore la transmission aux donataires de parts homogènes, tandis que l’actif social était composé d’immeubles aux rendements hétérogènes dont l’allotissement équitable eût été hasardeux.

Sans compter l’intérêt familial : une SCI permet de ne pas tomber dans les affres d’une indivision !

Optimisation fiscale

Finalement, le contribuable doit systématiquement s’assurer que son projet réponde bien à un besoin familial et patrimonial.

Outre ce prérequis, il doit veiller ensuite à ce que la société fonctionne normalement dans le temps. Paré de ces motivations, on démontre bien que la démarche ne vise pas à éluder l’impôt, l’optimisation fiscale intervenant à titre opportun dans le cadre d’une gestion patrimoniale.

C’est le fondement d’une opération d’ingénierie complexe – ce en quoi l’interposition d’une SCI est d’un niveau de complexité supérieur à la transmission directe ! Sans cela, au titre de l’abus de droit codifié à l’article L64 du Livre des procédures fiscales, les actes passés ne sont pas opposables au fisc.

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