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Comment réussir son investissement avec la loi Pinel ?

Comment effectuer un investissement immobilier rentable dans un logement locatif à loyer modéré ? Quels sont les critères qui permettent de réaliser un investissement intéressant dans le cadre du dispositif fiscal Pinel ? Quels pièges faut-il éviter dans le cadre du dispositif de défiscalisation Pinel ?


Le préalable indispensable à la réalisation d’un investissement rentable dans l’immobilier locatif est de prendre son temps pour réfléchir à son projet, de prendre le temps de sa maturation et de refuser tout investissement fait dans l’urgence sous la pression d’un commercial chargé par un promoteur ou une banque d’écouler des produits de défiscalisation loi Pinel standard.

1) Identifier les zones d’investissement potentiel les plus rentables

Comment réussir son investissement avec la loi Duflot

Composé des zones A Bis, A, B1 et B2 par ordre décroissant de plafonnement des loyers, le dispositif de défiscalisation Pinel regroupe dans chacun de ces 4 types de zones éligibles, à bien immobilier équivalent, des loyers moyens différents en fonction des communes et de leurs divers quartiers.

Il est donc possible d’identifier dans une zone éligible, des villes dans lesquelles les loyers moyens ne sont pas très éloignés des plafonds fixés dans le cadre de la loi de défiscalisation. Dans ce cadre le plafonnement des loyers ne réduit que très légèrement le montant du loyer exigible, augmentant ainsi la rentabilité potentielle de l’investissement dans un logement locatif en loi Pinel.

Il est donc nécessaire de rechercher quelles sont les opportunités les plus intéressantes non pas dans une ville ou dans un quartier spécifique mais sur un territoire beaucoup plus important tel une région entière voire dans toute la France.

2) Rechercher de véritables opportunités d’investissement

Avoir de réelles opportunités d’investissement ne consiste pas à obtenir une petite réduction de prix à la signature du contrat ou bien une réduction accessoire dans le cadre d’une opération de parrainage d’un autre investisseur.

Pour dénicher de réelles opportunités d’investissement en loi Pinel, il est préférable :

-de sélectionner des villes en devenir et des agglomérations qui sont en pleine phase de développement économique ou de croissance démographique et dans lesquelles le prix du mètre carré est encore relativement faible,
– de chercher un emplacement stratégique dans cette agglomération ou dans cette ville (proximité des transports, proximité de zones d’activité économique…),
– de chercher un cadre de vie motivant dans un quartier bénéficiant d’une image et d’un développement social positif,
– de sélectionner un bien immobilier réalisé par un promoteur immobilier – constructeur reconnu pour son sérieux et pour la qualité de ses constructions.

Il est donc nécessaire de procéder à une analyse approfondie de la situation de chacun des biens mis sur le marché de la défiscalisation en logement locatif afin d’identifier les opportunités d’investissement dont la rentabilité potentielle est la plus élevée.

3) Calculer le taux de rentabilité effectif

Avant de signer un quelconque acte d’achat il est nécessaire de faire une simulation détaillée de la rentabilité de l’investissement immobilier potentiel en prenant en compte en amont tous les paramètres financiers de l’opération d’acquisition : le coût d’achat plus les frais d’acquisition que sont les « frais de notaire ».

L’analyse de la rentabilité potentielle d’un investissement dans l’immobilier locatif doit prendre en compte tous les flux financiers de la trésorerie, qu’ils correspondent aux entrées ou aux sorties d’argent. Les rentrées financières sont les loyers ainsi que les frais facturables au locataire : taxe d’enlèvement des ordures ménagères, redevance d’assainissement, frais d’entretien des parties communes de la copropriété… Les sorties financières sont composées des intérêts de l’emprunt, de la taxe foncière, des frais de gestion, de la garantie locative, de l’assurance propriétaire non occupant et de la part du propriétaire dans les charges de copropriété.

Le taux de rentabilité de l’investissement immobilier ainsi calculé est le taux de rentabilité net. Une simulation du taux de rentabilité de plusieurs biens immobiliers permet de sélectionner celui pour lequel l’investissement sera potentiellement le plus rentable.

En dehors du niveau de rentabilité il conviendra également avant de signer l’acte d’achat de rechercher l’offre de crédit la moins couteuse pour réaliser son investissement défiscalisé loi Pinel.


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